Le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) a recommandé un taux d'endettement maximal de 35% pour les ménages français. Cette mesure vise à limiter les risques d'endettement excessif et à garantir la stabilité financière de l'économie nationale.
En effet, le surendettement peut mettre en péril la situation financière d'un ménage et, par extension, la santé du système financier dans son ensemble. Le taux d'endettement correspond au rapport entre les charges de remboursement de dettes et les revenus du ménage. Par exemple, si un ménage a des charges de remboursement de dettes de 1 000 euros par mois et des revenus mensuels de 3 000 euros, son taux d'endettement est de 33% (1 000/3 000). Si ce taux dépasse les 35%, cela signifie que le ménage consacre une part trop importante de ses revenus au remboursement de dettes et risque de rencontrer des difficultés financières en cas de variation de sa situation économique.
Cependant, pour certains investisseurs, le taux d'endettement maximal de 35% peut être une contrainte importante, car ils cherchent à maximiser leur rendement en utilisant l'effet de levier du crédit et disposent d'un reste à vivre confortable.
Afin de pallier à cette problématique, il existe des solutions telles que la création d'une Société Civile Immobilière (SCI) sous le régime de l'Impôt sur les Sociétés (IS) ou de l'Impôt sur le Revenu (IR). Cette option offre à certains investisseurs des possibilités de financement et leur permet de continuer à développer leur patrimoine immobilier.
En effet, une SCI à l'IS ou à l'IR peut emprunter auprès d'une banque sous le régime du prêt professionnel, qui prend en compte le taux d'endettement de la société différemment que pour un particulier.
Cependant, pour bénéficier de ces avantages, il est nécessaire de respecter certaines conditions, notamment disposer d'un reste à vivre pour les investisseurs minimum de 1 200 euros pour une personne seule ou de 1 900 euros pour un couple, de posséder un patrimoine net supérieur à 5 annuités du prêt (au prorata des parts détenues) et de détenir dans la SCI au moins 2 biens dont le cash flow est obligatoirement positif.
Il existe d'autres solutions et il est possible de le faire avec d'autres structures de sociétés telles que la SARL de famille.
En conclusion, le taux d'endettement maximal de 35% recommandé par le HCSF est une mesure importante pour garantir la stabilité financière de l'économie française. Cependant, pour certains investisseurs, cette contrainte peut être contournée grâce à la création d'une SCI à l'IS ou à l'IR permettant de solutionner la limite des 35% de taux d'endettement mais également la problématique du taux d'usure. Cette solution offre des avantages attractifs pour certains investisseurs, mais nécessite de respecter certaines conditions pour garantir la solidité financière du projet.
