La location meublée est un investissement immobilier rentable et efficace pour se constituer un patrimoine et un complément de revenu faiblement ou pas fiscalisé sur plusieurs années.
Si cet investissement répond incontestablement à un besoin du marché, en croissance encore pendant plusieurs années, il demande de bien appréhender les évolutions réglementaires et de choisir le régime fiscal optimal.
Les logements meublés sont des petites surfaces autour de 32 m2, essentiellement des studios et T1.
Les loyers constatés des meublés sont en moyenne supérieurs de 10% à 30% à ceux des logements nus. Le locataire en location meublé, n'a ni à acheter, ni à déménager des meubles.
Aussi, les locataires sont en majorité des étudiants (38% du parc), des salariés qui considèrent ne pas avoir une situation professionnelle stable et des salariés en mobilité professionnelle temporaire.
Les investisseurs, quant à eux, sont à la recherche d'une souplesse dans la gestion locative (possibilité de mettre fin au bail dans des délais plus courts que ceux de la location nue) et d'un rendement plus attractif.
Ensuite, d'autres éléments entrent dans la décision d'investir en location meublée et notamment un régime fiscal privilégié comparé à celui de la location nue.
Aussi, envisager d'investir en location meublée consiste à appréhender plusieurs aspects :
1) l'évolution du cadre réglementaire, et notamment avec la loi ALUR (Accès au Logement et pour un Urbanisme Rénové) du 24 mars 2014. La loi ALUR a permis d'homogénéiser les règles entre les locations nues et les meublées : l'utilisation d'un bail type, une notice d'information reprenant les droits et les devoirs des parties, un dossier de diagnostics techniques (DDT), le respect des règles de protection des locataires (durée minimale d'un an, obligation de motiver un congé donné au locataire, le dépôt de garantie, la récupération des charges...). Egalement, on assiste au durcissement des règles encadrant la location touristique de courte durée et le renforcement de la pression fiscale.
2) les revenus tirés de la location meublée sont soumis à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux non professionnels.
Dans un contexte où la fiscalité des revenus fonciers issus de la location nue sont devenus confiscatoires c'est-à-dire soumis à votre taux marginal d’imposition (souvent 30 %) et à des prélèvements sociaux de 17,2% ; la location meublée est souvent une alternative fiscale plus performante.
Les revenus de la location meublée sont soumis à deux régimes :
- le Micro BIC jusqu'à 77 700€ de recettes en 2023. Il est appliqué 'un abattement forfaitaire de 50% sur les recettes qui sont soumises au barème de l'impôt progressif sur le revenu. Il est possible d'opter pour le régime réel si les recettes sont inférieures à 77 700€
- le réel simplifié est obligatoire pour les recettes comprises entre 77 700€ e 238 000€.
Il s'agit d'être accompagné par un cabinet comptable qui va tenir votre comptabilité et conserver les justificatifs liés aux loyers et et aux charges du bien en location.
C'est ici, bien souvent, que votre investissement devient performant car vous allez, avec l'aide du comptable, pouvoir déduire l'amortissement (c'est à dire une partie de la valeur de votre bien, hors terrain et des meubles sur plusieurs années) des recettes. Ce qui vous permettra d'obtenir un résultat fiscal nul sur plusieurs années.
3) le cas particulier de l'immobilier géré : le propriétaire investit dans une location meublée gérée par un gestionnaire. Il s'agit de résidence de tourisme, étudiantes, seniors.... La location est meublée est assujettie à la TVA si 3 des 4 prestations sont proposées :
- accueil, réception de la clientèle,
- petit déjeuner,
- entretien des parties communes,
- fourniture de linge de maison.
Le propriétaire conclut un bail commercial avec le gestionnaire, en général d'une durée de 9 à 11 ans renouvelable. Cela confère à l'investisseur une sécurité des revenus pendant toute la durée du bail. Cela demande une étude de la fiabilité et de la qualité du gestionnaire car son action est importante pour le bon fonctionnement de l'investissement.
En outre, lorsque l'investissement est effectué en VEFA (Vente en Etat Futur Achèvement), le propriétaire pourra récupérer la TVA de 20% inhérent à la valeur du bien acquis. En contrepartie, les loyers sont soumis à TVA.
4) une revente souvent facilitée car si l'option choisie est celle de l'application de l'amortissement alors le nouveau propriétaire pourra repartir à zéro et bénéficier de la même du cadre fiscal avantageux.
En conclusion, la location meublée a encore de beaux jours et pour quelques années encore.
Seule une étude de marché du secteur où vous souhaitez investir, de l'emplacement du bien et d'autres critères, vous permettront d'effectuer un investissement performant.
