Si vous investissez dans une location nue, les revenus que vous percevrez seront imposés dans la catégorie des revenus fonciers, soumis soit au régime micro-foncier soit au régime réel d'imposition. Si vos revenus fonciers sont inférieurs à 15 000 € par an, le régime du micro-foncier s'applique automatiquement et vous pouvez imputer un abattement forfaitaire de 30 % sur l'ensemble des recettes locatives. Toutefois, vous pouvez opter pour le régime réel même dans ce cas.
Si vos revenus fonciers excèdent 15 000 € par an ou si vous exercez votre option, l'imposition sera déterminée selon le régime réel. Vous pourrez alors déduire les charges pour leur montant réel et générer un déficit foncier si ces charges dépassent le montant des recettes imposables. Le déficit est reportable, sous conditions, sur le revenu global. Les charges foncières admises en déduction doivent se rapporter à des immeubles loués nus, avoir été engagées pour l'acquisition ou la conservation du revenu et avoir été effectivement supportées et payées par le propriétaire.
Investir dans l'immobilier locatif à rénover peut être intéressant pour les propriétaires-bailleurs qui cherchent à réduire leur impôt sur le revenu. Le déficit foncier permet de diminuer les revenus fonciers imposables et le revenu global dans la limite de 10 700 €. Cette économie d'impôt dépend du taux marginal d'imposition et des prélèvements sociaux. Toutefois, il y a des contraintes d'investissement, telles que la conservation du bien à la location nue pendant au moins trois ans après l'imputation du déficit sur le revenu global.
Enfin, il est important de noter que le régime "déficit foncier" n'est pas pris en compte dans le plafonnement des niches fiscales. Ainsi, plus la tranche marginale d'imposition est élevée, plus le gain fiscal sera important. L'excédent du déficit foncier qui ne peut pas être imputé peut être reporté sur les revenus fonciers des 10 années suivantes ou sur les revenus globaux des 6 années suivantes si le revenu global est insuffisant.
